【下载黄软件网官方版下载】盛松成：房地产转型发展应把握好楼宇经济机遇 间接带动更广泛的制造业发展

发布时间：2026-08-15 14:21:04 来源：临机应变网 作者：知识

新时期房地产高质量发展的盛松内涵，不仅体现在居民住房领域的成房“价稳质升”，也体现在商业楼宇的地产价值重塑。楼宇作为城市产业发展和消费活动的转型空间载体，是发展连接城市更新与存量运营的重要纽带。随着地产经济由增量扩张转向存量运营，应把下载黄软件网官方版下载先进制造业和现代服务业加速成为经济增长的握好新支柱，对城市空间载体的楼宇功能品质和运营能力提出更高要求。与此同时，经济机遇扩大内需、盛松产业升级、成房城市更新等一系列政策加快落地，地产正在为楼宇经济发展创造新的转型机遇。楼宇经济不仅能带动不动产持有环节的发展税收增加、有助于优化地方财政收入结构，应把而且是承接新兴产业和消费业态发展的重要载体，对于促进新时期供需精准对接、培育经济增长新动能具有重要意义。

一、房地产转型发展阶段需要新的驱动力

过去较长时期，我国房地产发展的驱动力主要依赖于增量建设，并通过庞大的地产链条拉动经济增长。房地产投资不仅直接形成经济增加值，也通过对钢铁水泥、家电家具等上下游行业的需求，间接带动更广泛的制造业发展。2018~2020年，仅房地产业增加值占GDP比重就高达8.3%左右，成为经济增长的重要支撑。此后，随着房地产市场进入深度调整阶段，行业增加值占GDP比重持续下降，红桃17c2025年已降至6%以下。

传统发展模式之所以难以延续，根本原因在于我国房地产市场运行的底层逻辑已发生深刻变化，现阶段已进入住房总量过剩阶段。2006年以来，随着城镇化快速推进，我国城镇人口年均增加规模保持在2000万人以上，形成了旺盛的新增住房需求。与此同时，为弥补前期住房供给不足，新建住宅供应快速增长，按人均居住面积折算的可容纳人口规模由每年约1000万人提升至3000万人以上，供需矛盾得到缓解。但到2018年后，随着城镇人口增量放缓，住房需求增长动能逐步减弱。尽管新建住宅供应较峰值有所回落，但仍明显高于新增需求，住房供需失衡进一步显现。

房地产发展的核心价值，实际上不应在于单纯扩大建设规模，而在于重新回归其服务需求的本质：满足人民对美好生活的需要，为产业升级和城市发展提供高质量空间载体。2020年我国启动新一轮房地产市场调控，正是基于国家经济转型的大背景，即坚持科技创新、产业升级，实现高质量发展，同时扩大内需，尤其是消费需求。由此，破解p站免费下载官方版房地产转型发展应顺应新的市场趋势，将支持经济转型和城市发展作为行业增长的新引擎。

过去五年间，我国经济结构持续优化，现代服务业和先进制造业加快发展。其中，占GDP比重上升的前五大行业分别是信息技术服务业（+1.28%）、租赁及商务（+1.23%）、批发零售业（+0.88%）、交运仓储业（+0.5%）、住宿餐饮业（+0.35%），这些行业均高度依赖楼宇空间作为经营载体。随着新产业、新业态不断涌现，楼宇经济有望成为推动房地产转型发展、培育经济新动能的重要突破口。

二、新形势下发展楼宇经济的必要性和积极意义

第一，商业用地供给过度，存量楼宇资产亟需发展新模式。“楼宇经济”是以商务楼宇为载体，通过开发、出租、引入企业集聚，形成税源并带动区域经济发展的一种新型经济形态，常见于超大城市。传统的楼宇经济以“租金差”（租金收益减去盖楼成本）为核心盈利模式，业主以“房东”角色收取租金、较少参与入驻企业的经营。进入存量时代，这种模式已难以为继。7k免费电影

目前，我国商办用房库存处于高位，一线城市的去化周期（商办用房库存/过去1年平均销量）平均高达87个月。其中，上海情况最为突出，去化周期接近300个月，反映出前期供给过度扩张而市场需求不足等问题。在库存持续积压的背景下，商办用房空置率不断攀升，2025年末我国写字楼空置率预计高达26.7%，大量存量楼宇资产亟待更新改造、提升利用效率。

第二，楼宇经济是承接消费升级、产业集聚和投资落地的重要载体，对扩大内需具有重要支撑作用。面对内需不足，2024年底中央经济工作会议首次提出“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”。这标志着我国宏观政策的重大转变，具有里程碑意义。随着供需关系重构，场景要素的重要性将进一步凸显。例如，新的消费业态更强调对场景的体验，新的科技业态更注重场景提供的成长生态。7月政治局会议进一步强调，要“有效扩大国内需求，适应不同群体消费需求，扩大优质供给，快播破解官方版下载挖掘服务消费潜力”。与传统商品消费不同，文旅、体育、教育、健康、商务等改善型服务消费业态更加依赖高品质的空间环境和配套服务。推动居民消费需求从商品消费向服务消费加快转变，必然需要依托高品质的消费场景提升消费体验。在此背景下，提升楼宇品质、发展楼宇经济，不仅有助于适配新消费、新产业的发展需求，也将成为扩大内需、推动经济高质量发展的重要抓手。

从政策导向看，发展楼宇经济将成为落实“十五五”时期城市更新部署、促进消费和投资良性互动的重要路径。今年5月，国务院发布的《城市更新“十五五”规划》明确指出，要“推动老旧街区厂区、低效产业园区、低效楼宇等转型升级”。低效楼宇改造并非简单的建筑翻新，而是围绕新业态对空间功能的新需求，通过价值重塑和运营模式创新，使其成为承载产业升级、消费扩容和城市活力提升的重要平台。7月发布的《扩大消费“十五五”规划》进一步强调，要“大力优化消费环境，91樱花官方版加强消费基础设施建设，实施城市商业提质行动，推进老旧商业街区改造提升”。这说明，以有效投资带动消费能力和消费意愿提升，已不仅仅局限在生产能力建设上，更体现在消费场景和产业空间等新型载体的打造上。

第三，楼宇经济的地方税收功能日益凸显，有助于改善地方税收结构。在央地财政关系中，房地产相关的财政收入主要归属地方，包括房产税、契税、土地出让收入等，是地方政府财政运行的重要支撑。受房地产市场下行影响，近年来契税、土地增值税、土地出让收入等交易环节的收入来源明显回落，而房产税表现相对稳定，增速连续四年接近或超过10%，成为房地产相关收入中少数保持较快增长的项目。2025年，房产税规模突破5200亿元，已成为地方税体系中的第一大税种。通过产业转型升级驱动楼宇经济焕新，增强与之相关的房产税、企业所得税等经营性税源的稳定性，有助于缓解地方政府对土地财政的依赖，推动其收入结构向更具持续性的涩涩漫画官方版方向演进。

值得一提的是，房产税的税基主要来自持有环节而非交易环节，因此本身受房地产周期波动的影响相对较弱。此外，房产税脱颖而出的原因还体现在三方面：其一，涉及个人住房的房产税尚未在全国范围内推开，目前仅在上海和重庆开展试点征收，因此全国新房交易收缩对房产税收入的直接影响较为有限。其二，在扩大内需政策导向下，得益于数字经济、专业服务、新型消费等产业的快速发展，商务楼宇的需求保持韧性，尽管也存在内卷竞争、高换手率等问题，但整体对房产税收入的冲击仍然有限。其三，近年来我国税收征管效率提高。

从国际经验看，以楼宇经济为抓手盘活存量不动产，建立以不动产持有环节税收为重要支撑的地方税体系，具有较强的现实意义。以日本为例，上世纪90年代资产价格泡沫破裂后，由交易环节贡献的房地产取得税在十年间降幅超过40%，而持有环节的固定资产税（土地、房屋）基本保持稳定，受房地产周期影响较小。从其地方税结构看（剔除个人税和企业税以统一口径），不动产持有环节税收在日本地方税中的鉴黄师在线下载占比一度接近50%，并始终保持第一大税源。相比之下，我国地方税（纳入土地出让收入以统一口径）长期依赖不动产交易环节，仅土地出让收入的占比在高峰时期就超过70%。因此，进入城市更新的存量时代，加快发展楼宇经济、壮大房产税等持有环节税基，是构建可持续地方税体系的必然选择。

三、把握楼宇经济新机遇

（一）引导楼宇业主强化长期运营理念。为推动业主从“资产持有者”向“空间运营者”转型，应强化长期主动经营与产业孵化能力，提升楼宇经济持续创造价值的能力。

第一，探索设置差异化税收安排。针对高空置率和频繁交易的商业楼宇，提高房产税成本约束；针对长期经营、入驻企业绩效突出的商业楼宇，提供房产税减免优惠。

第二，完善与长周期经营相匹配的金融支持体系。鼓励社会资本积极参与，支持有条件的地区发行REITs扩容；考虑推动结构性货币政策工具的优惠贷款支持，由特定产业、企业向产业载体的运营主体延伸。

（二）支持商业与服务业供给体系健康发展。当前我国商业发展仍存在一定结构性问题。一方面，商办用房供给端存在过度扩张现象，部分地区产业园区和写字楼库存压力较大，91浏览器官方版下载同时部分行业同质化竞争加剧，商业活力受到抑制；另一方面，面向居民需求的服务业发展“大而不强”，医疗、教育、养老等服务的供给质量始终难以满足需求。

第一，优化低效、内卷行业的存量资源配置。加快新一轮城市更新项目落地，完善配套支持政策；推进国有“三资”改革，统筹利用国有资产、资源、资本；规范市场竞争秩序，整治不正当竞争行为，营造有利于民营经济健康发展的营商环境。

第二，补齐服务业供给短板，扩大高质量服务业增量。借鉴过往制造业开放路径，推动服务业对外开放与业态创新，学习国际先进经验，增强医疗、教育、养老等领域优质供给能力，同步提升楼宇空间对现代服务业的承载能力。

（三）支持楼宇经济与城市更新协同发展。落实“十五五”时期国家城市更新工作部署，应重视商业楼宇更新的规划管理。

第一，可考虑建立分类施策与功能兼容机制，91在吃瓜官方版下载对不同等级、不同区位的商务楼宇实行差异化更新策略。按城市主中心、地区中心、社区中心等不同层级，分类允许商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育、租赁住房（含人才公寓）等多元业态。

第二，建议在规划土地方面给予更大弹性，如对提供公共空间、公共服务设施等公共要素的商务楼宇，可按规定增加相应经营性建筑面积。

第三，推动统一运营与全生命周期管理。加强城市更新募投项目监管，严格控制地方政府依托城投平台和地方国企在预算外举债，防范隐性债务引发的风险和期限错配，结合空置率、租金收入、入驻企业绩效等重点指标定期考核募投项目的运营情况。

（作者盛松成系中国首席经济学家论坛研究院院长、中欧陆家嘴国际金融研究院高级学术顾问；庄鸿宇系国联基金管理有限公司研究员；龙玉系中欧陆家嘴国际金融研究院研究员）（本文仅反映作者观点，不代表所供职机构意见）

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