【一区二区三区精品】17家物企角逐南京这一超百万平方米小区碧桂园服务“带资进场”胜出，能否破解超级大盘治理困局？ 百万最终5家成功入围

发布时间：2026-08-15 14:34:01 来源：临机应变网 作者：娱乐

7月20日，带资进场南京市江宁区的家物京超超级大盘博恩花园历经两轮物业更替，终于预选出了新的企角区碧物业公司。

在博恩花园这场公开选聘物业服务公司的逐南治理过程中，17家参选企业历经多轮激烈角逐，百万最终5家成功入围；再经过5进2、平方破解一区二区三区精品2选1的桂园层层遴选，最终碧桂园生活服务集团股份有限公司（以下简称“碧桂园服务”）以高票胜出。服务

《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）注意到，胜出“带资进场”成为博恩花园本次选聘物业服务公司过程中的超级关键词。如此次胜出的大盘碧桂园服务在竞聘方案中承诺：投资款300万元打入监管账户，自行采购价值53万元设备物资，困局垫资600万元用于小区整改提升，带资进场物业费收缴超过92%的家物京超收入继续投入小区⋯⋯

style="text-align: justify;">“新物业公司压力肯定不小。”中物智库高级研究员宋子谦接受每经记者书面采访时分析称，企角区碧“当前博恩花园业主对新物业的期待值被抬高了。碧桂园服务承诺的整改清单一旦公开，后续将会逐项接受业主检验。不过，在‘带资+高管驻场’的羞羞漫画官方版下载情况下，带资能迅速启动设施修复，高管驻场，可以缩短决策链，对跨部门协调也有帮助。”

每经记者注意到，在过去三年多时间里，有着7198户业主、建筑面积超百万平方米的博恩花园已辞退了两家物业公司：2023年5月，万园物业退场；2026年1月，保利物业退场。

2026年3月，博恩花园启动物业公司选聘，业委会设置了“高门槛”：具有别墅、高层住宅类物业服务管理经验，在南京市具有两个及以上住宅物业管理项目；近1年内未有相关行政处罚记录；项目负责人须具备大专及以上学历并持有资质证书、3年及以上从业经验，并全程参与选聘各环节，合同期限内不得擅自更换项目负责人等等。抖阳官方版免费下载官方版

尽管如此，这个超级大盘还是吸引了17家物业公司报名。历经多轮筛选，5家物业企业入围现场答辩会。在答辩会现场，金百丰物业总裁承诺“所有员工都是自己公司聘请”，碧桂园服务南京公司总经理解安国则带队承诺“驻扎项目至少6个月，确保前期承诺和后期的服务能够衔接上”。5月18日公示期结束后，碧桂园服务和金百丰物业进入“2选1”环节。最终，碧桂园服务以占参与表决人数79.44%的高票胜出。

style="text-align: justify;"> “当时强敌环伺，5家实力企业入围竞标，其中包含南京本土头部物业企业，竞争十分激烈，团队确实感受到不小压力。”7月23日，解安国接受每经记者书面采访时透露，糖心免费免费下载官方版“各家企业分批次进场答辩，相互看不到对手现场展示。我们的所有服务承诺均可正式写入合同，同时提前将带资资金落实到位，充分展现深耕项目、服务业主的诚意”。

解安国坦言，现场答辩中最难的问题莫过于业主提出的房屋渗漏水、外立面真石漆大面积脱落等历史遗留维修问题，依靠物业单方很难根治。“对于物业力所能及的小型维修，我们提供免费处理；重大维修事项，由物业牵头联动业委会，推动启用公共维修资金。其难点在于公共维修资金征集业主签字难以统一，后续我们会凭借物业服务获取业主信任，做好沟通劝导，换位思考、互相理解。91免费版免费官方版”

据每经记者了解，为了在竞聘中胜出，碧桂园服务在博恩花园现场踏勘64次，走访了148位业主，记录了647条问题。

解安国向每经记者详细描述了当时的工作安排：“由我带领工程、环境、客服等多条线组成团队分批错峰开展实地踏勘，覆盖工作日、周末节假日，白天、夜间，晴天、雨天等不同场景。雨天排查管网、渗漏问题，夜间查验照明、园区安防，全方位摸排隐患，91禁动官方版下载最终汇总形成647条问题清单，落地形成服务提升方案。”

碧桂园服务经梳理发现，后续工作将直面两大棘手问题——西区河道治理与高层片区电动车停放充电。

西区河道因长期未清淤，水质较差，存在排污隐患；若要根治问题，需改造小区排污管网，不仅资金投入巨大，施工影响范围也广。而小区绿化率高，空闲场地本就稀缺，高层片区大量电动车堆积在单元门口，既堵塞消防通道，又缺少标准化的充电停放场地。针对现存问题，后续计划协同业委会盘活闲置车位、合规改造架空层，增设充电点位，抖阳官方版下载缓解当前矛盾。

事实上，博恩花园设施老化、绿化损毁、地下管网返涌，多重历史遗留问题交织，为何还能吸引多家头部物业企业争抢，甚至愿意带资入驻？

博恩花园鸟瞰图 style="text-align: justify;">对此，解安国透露，“当下物业行业存量项目竞争日趋白热化。我们筛选项目有清晰底线与评估标准：一是红线底线，即存在消防系统全面瘫痪等重大风险隐患的项目不予承接；二是考察可持续运营能力，除基础物业费收入外，考量社区增值服务的发展空间，依靠增值业务反哺基础物业服务。很多业主并非不愿缴纳物业费，核心诉求是匹配对等的服务品质。只要不存在致命底线问题，涩涩漫画存量小区普遍拥有较大的运营改善空间”。

对于“带资进场”，宋子谦表示，“我倾向于把带资进场看作头部物企争夺特殊大盘的竞标工具。博恩花园进入前十名的竞聘企业中，九家提出带资，说明优质大盘的竞争已经带有明显的资本投入特征。物企判断项目是否值得带资，首先还是看基础物业费能否覆盖日常成本”。

“短期内，这种做法会更常见，但很难覆盖普通存量项目。大体量项目有助于摊薄管理费用，停车及公共空间的合规经营还能增加现金流。项目若有品牌示范价值，也能带动周边拓展。带资金额可以视为获客成本，真正重要的是未来3至5年的现金流。”宋子谦称。91免费下载官方版下载

在解安国看来：“‘带资’的推进节奏顺应市场行情动态调整，以市场实际需求为导向灵活运用。博恩花园并非一块硬骨头，虽然项目不少历史遗留难题很难一次性全部根除，但依托持续优化的物业服务、积极的多方沟通，大部分痛点问题能够有效缓解、持续改善，具备长期稳定运营的价值。”

据每经记者观察，近两年，物业企业“退盘潮”和“抢盘大战”几乎同时在各地上演。同时，各地业主追讨小区公共收益也反映出业主的权利意识正在觉醒。在这样的背景下，近年来物业企业在存量市场的进与退，业主的筛选与物业公司的充分竞争会让物业行业走向何方？

“这一轮存量竞争会推动行业进入‘项目质量定价’的阶段。”宋子谦认为，过去靠面积增长讲故事，鉴黄师app安装官方版下载今后更看重收缴率、续约率和真实现金流。企业主动退盘持续清理长期亏损项目，“抢盘大战”则会把服务承诺写得更细，业委会的议价能力也会增强。行业最终会形成更清楚的合同边界，物业费调整、公共收益使用和历史问题移交都将成为进场前的关键谈判。

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