【漫蛙漫画官方版下载】北京买房：理清思路，购房建议1958 买房当时成交价630万

发布时间：2026-08-15 14:29:18 来源：临机应变网 作者：百科

北京章哥，房地产从业20年，买房通晓业内门道，理清我不做所谓的思路“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。购房

一

Q:

能帮我按照您的建议漫蛙漫画官方版下载思路分析一下我的学区房吗？我是2017年买的东城永康一号院的房子，1室一厅47平，北京4/6层，买房当时成交价630万，理清目前成交价中介说只能到500万，思路我现在的购房心理价位是550万，目前房子租金6600-6800，建议请问我是北京卖了还是现在先租着？后面房价的走势有可能上涨吗？恳请您回复！

A：

1、买房永康1号院，理清典型的回迁房小区，优势是相对经济实惠，劣势就是规模小点儿，物业方面不太好保证水平。

2、现在500万，租金算6800，租售比够高的，达到了700以上？说明溢价率至少不低吧，30%左右。不过这里对口方家胡同小学，热度偏高，91视频黑料而且您这是一居室小户型，属于占坑儿房。所以溢价高点儿也是正常，东城的平均值还25%左右呢。

这可以参考附近和平里朝阳辖区的房子，比如有网友刚卖的煤科院的，也是40多平一居室，卖了250万，租金5000多点儿，租售比400多不到500。而您这是700，超出的部分就是学区溢价了。

3、常规建议是如果用完了学位，那可以趁着溢价还高的时候卖掉，或者置换成不带溢价的，提高租金收益+降低保值风险。

4、我认为房价是有可能上涨的，或者说在剔除学区溢价之后，基本大盘是没什么下跌空间了。就因为北京现在的平均租金收益率，已经超过同期银行利率了。历史上这种情况就出现过三次，现在第四次。

不过溢价方面说不好，91精选黄金网站免费官方版谁都知道入学人数从2023-2024年之后就下降了，今年起是明显下降，至少延续到2032年，之后是否能逆转看今年的出生人口吧，够呛。那总需求不增加，竞争烈度就会下降，在没有政策支持的情况下，学区房的溢价比例至少不会增加吧。

或者这么说吧，学区房的基础部分肯定是跟随大盘。比如500万中有350万是基础价值，大盘如果涨10%，这部分也涨10%，总价就有可能接近550万了。但溢价比例现在是30%，很难再同步增加了。

5、总之是卖是租看自己的判断吧，我只能是列出以上情况供参考。或者让中介给算算其他成交房源的租售比，如果比您的还高，那就涨到550万呗。但如果同等房源的都差不多，那就看自己的判断了。

仅供参考。私房社

二

Q:

向您咨询购房方案。我们夫妻今年38岁，目前在朝阳富力又一城租房，手头可动用现金300万，家庭税前年收入合计90万，夫妻每月公积金总额1.3万。家中女儿即将升入六年级，计划购置小三居。购房需求：学区中等偏上即可，不用顶尖学区，同时看重小区居住环境，麻烦您推荐适配的片区与或推荐几个小区。

A：

1、这问题一看就是刚有想法吧？有点儿虚了，不好回答。还是先大致明确个预算吧，光说收入不说想花多少钱不好聊。然后明确大致方向或行政区吧，要不然东西海朝都有中上学区，您的意向是哪儿啊？

而且您这是小升初转学，各区的政策和模式都不太一样，不好聊，更不好直接就聊小区。谁要能回答就是纯忽悠了，我反正犯不上。

2、抖漫或者这么说吧，如果是要买三居+注重环境，那基本都是商品房，100平左右起步，相对预算确实不太好考虑顶级学区。而且顶级学区都必须跨区，无论哪个学区也不能保证好中学的学位，相对于较高的溢价就不太值了。

常规建议是如果希望提高进入好中学的概率，那就先看朝阳的。因为几所头部校都是单校划片，理论上房户合一的话能够对口入学。而且在朝阳如果单买中学的学区房，那就基本没溢价了，算性价比相对高的。

注意别买中小学都对口的就行，千万以下很难买到没溢价的，主要是您家用不上小学学位，这就亏了。

3、但这得先看您家是否接受在朝阳区了？毕竟大多数家长还是首选东西海的，或者首选离朝阳最近的东城吧。只是提醒考虑好，虽然说东城的转学模式相对公平，但也不能保证不出区，更不能保证好学校。小学妹官方版下载

而且从房子角度，东西海和朝阳不一样，都是不分中小学的学区房的。也就只要买学区房就得支付全部的溢价，但您家毕竟只用的上中学，是否划算自己考虑了。东城当然也有溢价低的房子，但都很贵，总价越高的才溢价越低呢。

如果东城那就是典型的龙体了，学区资源好，商品房比较多，房价不太高，溢价比例多数都是平均值。然后东崇前也可以，都是相对算合适的学区。

4、总之您还是先在多考虑一下吧，列出大致的预算+行政区，然后再说学区，最后才是小区呢，一步一步来。

仅供参考。

三

Q:

目前想买房了，自己也断断续续看了几处，最终还是萝莉岛想咨询一下。想在酒仙桥/将台/东风北桥这一带买房，预算450左右。目前看了银枫家园/瞰都国际/嘉润花园/利景名门。考虑到价格/流通性/面积。目前在意的是保值（跟住大盘），不考虑学区。

问题：1、这个区域这些盘如何选择，感觉各有利弊，从我们在意的事情看，您有什么建议？2、如果往西看花家地/阜通那边，选择会更多一些还是差不多？

A：

1、如何选择？那看您更注重哪方面了，都想兼顾的话是比较难的，在预算不太高的情况下只能是适当取舍。所以常规建议是把需求都列出来，然后排序，能满足最主要的就算成功，两个超值，三个以上可遇不可求。

2、简单说吧，这四个小区里除了银枫家园，其他三个都是老公寓。优势是海角社区居住的性价比高，出租的话租金收益也高，所以注重居住体验的话从这仨里选。但对应的是价格走势偏弱，所以才价格低的，也就显的性价比高。以后的最好成绩是不再落后大盘，看物业的维护水平吧，但逆袭的可能性不大。

银枫家园属于普宅，相对能选到更好的户型，这算优势。但这里的地段儿不算太强，或者说是盖别墅类的更合适，普宅小区有点儿算错配了，所以才价格低的，之前这些年的走势也不太强。但如果是注重保值，那我也建议首选普宅，房子是用来住的，普宅在流动性和价格走势方面占优。

3、如果您是注重老公寓，那其实性价比和价格走势都差不多，这种产品在朝阳是最多的，1000多个呢。优势是付费十七岁官方版下载地段儿都不错，否则也没人开发成公寓。但其他特点都是差不多的，只是价格有差距而已。

普宅的话当然是地段儿强的在走势上更占优了，房产的价值由地段儿决定，之后才是产品性质。但好地段儿的价格可就更贵了，所以要不还是先在银枫家园选户型更好的吧，房子是用来住的，户型好的至少在本小区之内占优。

仅供参考。

四

Q:

我们家孩子28年9月上小学，目前我们周边的小学太差，想给孩子考虑置办一套学区房，目前在纠结东城区青年湖或者四小还是朝阳区朝师附小。从占坑房的角度，这两个学区的成本大概最低要多少？

A：

1、朝师附小的对口小区不算学区房，也就谈不上占坑不占坑儿的。

学区房有两个必备条件，一是对口学校或学区的资源强，二是房价中包含了学区溢价。朝师附小本校可以算资源挺强的，但对口的几个小区并没有溢价。

所以可以算性价比高的，但不算普遍意义上的9、1.破解版官方版下载学区房，房子在居住角度的性价比正常，可以用租售比来比较和验算。

2、成本您指哪方面啊？如果是具体的房价我不知道，这只能问当地中介，或者网上平台自己看。

如果是指学区溢价方面，那东城区占坑儿房的比例基本在30%左右或以上（整体平均值25%），朝师附小的则没有。

假定东城一套400万的占坑儿房，那其溢价成本至少100万，得到300万之内的居住体验。朝阳的则是所见即所得，如果是300万的房，得到的就是300万的居住价值，学区算赠送的配套。但我说的这是平均值，具体房源一房一议。

仅供参考。

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